Création d’une SCI, 8 étapes à respecter

Comment ouvrir une SCI (Société Civile Immobilière) ?

Dans cette vidéo, Aurélie Templé, experte en fiscalité immobilière vous explique tout, étape par étape, pour créer votre SCI dans les meilleures conditions. Que vous souhaitiez investir dans l’immobilier ou gérer votre patrimoine, la SCI offre des avantages fiscaux et organisationnels intéressants. Découvrez dès maintenant les avantages et inconvénients d’une SCI, les démarches pour la créer, les documents à préparer, ainsi que les formalités légales à respecter.

• Etape 1 : définir ses objectifs et sélectionner ses associés
• Etape 2 : définir le gérant de la SCI
• Etape 3 : définir le siège social de la SCI
• Etape 4 : définir le montant du capital social
• Etape 5 : rédiger les statuts
• Etape 6 : immatriculer sa SCI
• Etape 7 : ouvrir le compte bancaire de la SCI
• Etape 8 : définir son option fiscale

Que choisir à la création de la SCI : fiscalité à l’IR ou à l’IS ?

Concernant cette dernière étape de l’option fiscale de la SCI, le choix entre IS et IR n’est pas à négliger car il aura des impacts importants en matière de fiscalité bien entendu mais également en matière de formalités et d’obligations comptables.

La SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

Dans ce cas, la SCI est dite « transparente ». Autrement dit, la société elle-même n’est pas directement imposée : ce sont les associés qui doivent déclarer et payer l’impôt sur la part des bénéfices qui leur revient, proportionnellement à leur participation dans le capital social.

🛠️ Exemple concret : un associé détenant 45 % des parts de la SCI devra déclarer 45 % des bénéfices générés.

Ce fonctionnement permet à chaque associé d’être imposé selon son propre taux d’imposition. Ainsi, si les associés ont des niveaux de revenus très différents, leur charge fiscale variera en conséquence.

Les obligations comptables de la SCI à l’IR sont quasi inexistantes. Chaque associé devra déclarer ses revenus dans sa déclaration de revenus. L’administratif est donc très simplifié.

⚠️ À noter : malgré cette flexibilité fiscale, tous les associés restent soumis aux mêmes charges sociales, à hauteur de 17,2 % sur leur quote-part des bénéfices.

Par défaut, la SCI est toujours imposée à l’impôt sur le revenu, mais il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

La SCI à l »impôt sur les sociétés (IS)

Dans ce cas, c’est la SCI elle-même qui règle son propre impôt et non plus les associés. Les associés ne devront payer de l’impôt sur les revenus tirés de la SCI que lorsqu’ils perçoivent des dividendes (imposition à l’IR après abattement de 40 %).

La SCI l’impôt sur le revenus voient son résultat imposé au taux normal de 25 % mais peut profiter du taux réduit d’imposition de 15 % dans la limite de 42 500 € de bénéfices.

Deux avantages sérieux font souvent pencher la balance pour le choix de l’IS :

1. La SCI peut déduire ses charges de son bénéfice imposable, c’est le cas notamment de la rémunération du gérant,
2. La société a la possibilité d’amortir la valeur d’acquisition de ses biens immobiliers. Ces amortissement viendront en déduction de son résultat fiscal pour limiter son imposition.

Cela signifie toutefois des obligations comptables plus étendues avec l’établissement d’un bilan et d’une liasse fiscale.

🔍 Voir également notre article dédié pour faire un point complet sur la comptabilité des SCI.

Ecrit par
Marie-Laure Bouchet

Content manager, rédactrice économique (gestion, développement des entreprises), spécialisée dans les sujets relatifs à l’accompagnement des entreprises. En charge de la production des contenus pour Compta Facile.