Sous-location commerciale : pourquoi ? Comment ?

Vous êtes locataire d’un local commercial et vous envisagez de le sous-louer. En avez-vous le droit ? Selon quelles conditions ? Quelles sont les conséquences d’une sous-location commerciale pour vous, mais aussi pour votre sous-locataire et votre bailleur ?

Sous-location commerciale : qu’est-ce que c’est ?

Le principe. Il n’existe pas de définition légale de la sous-location : en pratique, il s’agit de la situation dans laquelle le locataire d’un local commercial loue celui-ci à un sous-locataire, en échange d’une contrepartie financière.

Pourquoi avoir recourt à la sous-location ? Le locataire d’un local commercial peut envisager de le sous-louer pour plusieurs raisons, par exemple s’il souhaite rentabiliser la surface qu’il a prise en location.

1 sous-location = 3 acteurs… En pratique, la sous-location d’un local commercial met en scène 3 acteurs distincts :

• le bailleur du local ;
• le locataire du local ;
• le sous-locataire du local.

…1 local… La spécificité de la sous-location est qu’elle porte sur un local commercial qui s’avère être déjà loué.

… 2 contrats de bail… 2 contrats de bail coexistent dans le cadre d’une sous-location commerciale, à savoir :

• le contrat de bail principal, signé entre le bailleur et le locataire ;
• le contrat de sous-location, signé entre le locataire et le sous-locataire.

… intrinsèquement liés. En pratique, le contrat de bail principal et le contrat de sous-location sont étroitement liés : à titre d’exemple, la fin du contrat de location principal (par exemple en raison de son non-renouvellement par le bailleur) entraîne automatiquement la fin du contrat de sous-location.

Sous-location commerciale : autorisée ou interdite ?

En principe, le locataire d’un local commercial ne peut, seul, prendre la décision de sous-louer celui-ci afin de s’octroyer une rentrée d’argent régulière.

Une exception est toutefois possible, à la double condition :

• que le bailleur consente à la sous-location du local commercial, de préférence par le biais d’un écrit, afin de pouvoir prouver son accord en cas de besoin ; son autorisation peut également être tacite, mais nécessite alors de résulter d’un comportement sans ambiguïté de sa part, afin d’éviter tout litige ;
• que le bailleur soit appelé à participer à l’acte de sous-location, afin qu’il puisse notamment prendre connaissance des conditions de la sous-location (loyer dû par le sous-locataire, surface sous-louée, activité exercée par le sous-locataire, etc.).

Appel du bailleur à concourir à l’acte : quel formalisme ? L’appel du bailleur à concourir à l’acte de sous-location obéit à une procédure stricte : le locataire doit faire connaître à son propriétaire son intention de sous-louer le local par le biais d’un acte d’huissier (appelé « acte extrajudiciaire ») ou par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Dans les 15 jours suivant la réception de cet avis, le bailleur doit faire savoir à son locataire s’il entend, ou non, concourir à l’acte de sous-location.

Notez que le bailleur reste seul maître de sa décision d’autoriser ou non la sous-location de son local commercial : il dispose en cela d’un pouvoir dit « discrétionnaire », ce qui signifie qu’il n’a pas besoin de se justifier, même en cas de refus.

Bon à savoir. Le bailleur peut aussi conditionner son autorisation de sous-location au respect de certaines conditions, comme la liste des activités pouvant être exercées par le sous-locataire.

Sous-location commerciale : quels droits et obligations pour chacun ?

Sous-location régulière ou irrégulière ? La nature des rapports entre les 3 protagonistes d’une sous-location varie selon que celle-ci est considérée comme :

• « régulière », donc ayant donné lieu au respect des formalités requises ;
• ou « irrégulière » en raison du non-respect, par le locataire, de la procédure imposée ou du refus de son bailleur.

Si la sous-location est régulière

Les droits et obligations de chacun vont être les suivants :

• le locataire a droit à la continuité de son bail principal et est tenu à l’égard de son bailleur de toutes les obligations qui lui incombent (comme payer son loyer) ; parallèlement, il doit garantir la jouissance paisible du local à son sous-locataire, et répond des manquements de celui-ci à l’égard de son bailleur (par exemple le non-respect de la destination des lieux) ;
• le bailleur du local continue de bénéficier du droit de percevoir le loyer versé par son locataire et conserve l’obligation de maintenir les lieux en état d’être loués ;
• le sous-locataire a le droit de jouir du local et peut, sous réserve de certaines conditions, prétendre au renouvellement de son sous-bail ; en contrepartie, il doit payer le loyer prévu par le contrat de sous-location et respecter la destination des lieux.

Attention au montant du loyer de la sous-location ! Dans l’hypothèse où le loyer du contrat de sous-location excède le loyer du contrat principal, le bailleur du local a le droit, sous réserve du respect de certaines conditions, de faire réajuster ce dernier afin de rééquilibrer la situation.

Dans quel délai ? Pour engager cette action, le bailleur dispose d’un délai de 2 ans, qui commence à courir à compter de la date où il a effectivement connaissance du montant du sous-loyer.

Gare au serpent qui se mord la queue ! Le locataire n’a bien sûr pas le droit de répercuter la hausse du montant du loyer issu du contrat de bail principal sur son sous-locataire, sous peine de s’exposer, une nouvelle fois, à l’action en réajustement du loyer principal par le bailleur.

Locataire : gare à vos obligations ! A l’égard du sous-locataire, le locataire est tenu au respect des mêmes obligations que son bailleur. A ce titre, il doit par exemple lui garantir une jouissance pérenne des lieux et s’expose au paiement d’une indemnité si, par sa résiliation anticipée du bail principal, il est mis fin au contrat de sous-location.

Si la sous-location est irrégulière

3 types de rapports coexistent :

• les rapports bailleur/locataire, dans le cadre desquels le bailleur a le droit, au vu de la sous-location irrégulière, de demander la résiliation du bail principal, de refuser de renouveler celui-ci sans avoir à payer d’indemnité d’éviction, ou encore de réclamer à son locataire le remboursement de l’intégralité des sous-loyers qu’il a perçus ;
• les rapports locataire/sous-locataire, dans le cadre desquels le contrat de sous-location continue à s’exécuter normalement ; en pratique, cela signifie que le locataire doit continuer d’assurer à son sous-locataire la jouissance du local commercial et peut être tenu de régler une indemnisation si celui-ci est évincé des lieux à la suite de la rupture du contrat de bail principal par le bailleur ;
• les rapports sous-locataire/bailleur, dans le cadre desquels ces 2 protagonistes n’ont aucun lien juridique entre eux ; ainsi, le bailleur ne peut pas réclamer la résiliation du contrat de sous-location, ni l’expulsion du sous-locataire ; notez qu’il peut toutefois obtenir son départ en réclamant la résiliation du contrat de bail principal, ce qui entraînera de fait la fin du contrat de sous-location.

En conclusion

Vous pouvez envisager de mettre en sous-location le local commercial dont vous êtes locataire sous réserve de respecter des conditions strictes. A défaut, vous vous exposez à une situation potentiellement conflictuelle avec votre bailleur, mais aussi avec votre sous-locataire, qui peut, s’il est évincé, vous réclamer une indemnisation. Faire les choses dans les règles reste le meilleur moyen de vous protéger !

Sources :

•         Article 1709 du Code civil (contrat de louage)
•         Articles L 145-31 et suivants du Code de commerce (sous-location commerciale)
•         Article L 145-60 du Code de commerce (délai de prescription applicable au droit de réajustement du loyer principal par le bailleur)

Ecrit par
Editions juridiques - Weblex

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