Location-gérance : pour qui, pourquoi ? Quelles obligations ?

Créer et gérer une entreprise nécessite de s’interroger au préalable sur les différences et avantages des divers modes d’exploitation d’activité. Parmi ceux-ci, le contrat de location-gérance se distingue par sa souplesse, et par la grande liberté d’organisation qu’il laisse aux parties au contrat. Explications.

Location-gérance : de quoi parle-t-on ?

D’abord, d’un contrat…

La location-gérance se définit comme le contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce (appelé « loueur ») loue son fonds à un gérant (appelé « locataire-gérant »), chargé de l’exploiter. Il s’agit donc d’un contrat de location qui doit donner lieu au versement d’un loyer (appelé « redevance »).

Puis d’un fonds de commerce…

Un contrat de location-gérance ne peut porter que sur un fonds de commerce : pour mémoire, un fonds de commerce désigne l’ensemble des éléments qu’un commerçant affecte à une exploitation dans le but de satisfaire sa clientèle. Les éléments qui le composent sont à la fois incorporels (comme l’enseigne, le nom commercial, la clientèle, le droit au bail, etc.) et corporels (comme les stocks et les marchandises).

Petit point de détail comptable en passant, le fonds de commerce fait l’objet d’un amortissement.

Et de d’avantages propres à la location-gérance…

Le contrat de location-gérance présente un avantage pour chacune des 2 parties au contrat :

• le loueur conserve la propriété de son fonds de commerce tout en s’assurant un revenu régulier via le versement d’une redevance ;
• le locataire-gérant acquiert la possibilité s’installer à son compte sans se voir obligé d’acheter l’ensemble des éléments nécessaires à l’exploitation de son activité.

Location gérance : des caractéristiques précises

Le contrat de location-gérance : forcément écrit

Les règles de publicité auxquelles obéit le contrat de location-gérance nécessite qu’il fasse l’objet d’un écrit : il est en effet prévu que le contrat soit publié dans les 15 jours de sa conclusion sous forme d’extrait ou d’avis dans un support d’annonces légales.

Une exploitation aux « risques et périls du locataire »

L’existence d’un contrat de location-gérance suppose que le locataire-gérant exploite le fonds de commerce « à ses risques et périls » : en d’autres termes, cela suppose que le locataire soit seul responsable des conséquences de sa gestion et de son exploitation. En cela, il ne peut être ni le mandataire, ni le salarié du loueur.

Une (importante) liberté contractuelle

A défaut d’être régis par la Loi, les rapports entre locataire-gérant et loueur peuvent librement être organisés entre eux. Tous deux doivent en pratique convenir du montant de la redevance versée par le locataire-gérant, des obligations propres à chacun, etc. Du fait de cette grande liberté, la rédaction du contrat revêt une importance déterminante en cas de litige : elle doit donc faire l’objet d’une attention particulière de la part du loueur comme du locataire.

La durée (libre) du contrat de location-gérance

Le contrat de location-gérance peut être à durée déterminée (avec un terme fixe) ou indéterminée (sans limitation dans le temps). En pratique, elle est en général d’un an : bien plus courte que celle du bail commercial (qui est de 9 ans), cette durée peut permettre au locataire-gérant de tester la viabilité de son activité avant d’envisager une installation pérenne de celle-ci.

Mais un contrat sous autorisation ?

Il arrive que le loueur du fonds de commerce ne soit pas propriétaire du local dans lequel l’activité est exploitée : dans ce cas, il va devoir obtenir de son bailleur l’autorisation de signer un contrat de location-gérance. Notez qu’il est toutefois fréquent que cette possibilité soit déjà prévue dans le bail signé entre le loueur et le propriétaire des lieux.

Location-gérance : des obligations réciproques

Les obligations du loueur

Le loueur a l’obligation de délivrer au locataire-gérant les biens qui font l’objet du contrat, soit l’intégralité des éléments qui composent son fonds de commerce. Pour éviter tout litige, loueur et locataire-gérant ont tout intérêt à annexer au contrat de location un document écrit (appelé « état ») qui liste chaque élément loué, ainsi que l’ensemble des brevets, marques, procédés et savoir-faire que le locataire-gérant va pouvoir exploiter. Le loueur doit aussi garantir à son locataire la jouissance paisible de son fonds de commerce, en évitant de lui causer le moindre trouble.

Les obligations du locataire-gérant

Le locataire-gérant est tenu d’exploiter le fonds de commerce (autant pour se dégager un profit que pour éviter son dépérissement), de respecter la destination du fonds (c’est-à-dire ne pas changer d’activité) et de régler le montant de la redevance due au loueur. Au-delà de ces obligations légales, il doit aussi exécuter les obligations diverses et variées que le contrat peut mettre à sa charge : il peut ainsi être tenu de régler les impôts afférents au fonds, se voir refuser le droit d’exploiter un autre fonds parallèlement à celui loué ou de modifier le nom commercial, etc.

La question des travaux

En principe, le loueur est dans l’obligation d’entretenir le fonds de commerce en état d’être exploité : il est donc tenu de remplacer le matériel vétuste, de renouveler les brevets, de garantir le renouvellement du bail commercial s’il en existe un, etc. Là encore, la rédaction du contrat a toute son importance : il est en effet courant que le loueur se décharge de cette obligation sur son locataire-gérant.

Focus sur la redevance de location-gérance

Le contrat doit déterminer le montant de la redevance due par le locataire-gérant : celui-ci peut être fixe ou proportionnel au chiffre d’affaires ou aux bénéfices du locataire-gérant. Il est aussi possible que le contrat prévoie l’application d’une « clause d’échelle mobile », qui a pour but de faire varier le montant de la redevance (à la hausse comme à la baisse) en fonction des variations d’un indice type mentionné au contrat.

Et les contrats en cours ?

Le locataire-gérant n’est pas tenu de reprendre les contrats signés par le propriétaire du fonds, à l’exception toutefois des contrats de travail, qui lui sont automatiquement transférés.

La fin de la location-gérance

Comme tout contrat, la location-gérance peut prendre fin pour divers motifs, parmi lesquels la disparition du fonds, le décès du locataire-gérant, etc.

1. Si le contrat de location-gérance est à durée déterminée : la survenance du terme met fin au contrat. Attention dans ce cas : le locataire-gérant ne dispose pas d’un droit au renouvellement de son bail (à l’inverse du locataire d’un bail commercial).
2. Si le contrat est à durée indéterminée : le loueur comme locataire-gérant peuvent y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis prévu au contrat.

Et en cas de faute(s) ?

Si l’une ou l’autre des parties manque à ses obligations, la partie lésée peut saisir le juge en vue d’obtenir la résiliation du contrat.

A retenir si vous envisagez de signer un contrat de location-gérance

Le contrat de location-gérance peut vous permettre de démarrer votre activité sans avoir à financer dans l’immédiat l’acquisition d’un fonds de commerce. Soyez toutefois vigilant lors de la rédaction du contrat : toute imprécision est susceptible de donner lieu à un litige. N’hésitez pas à prendre conseil !

Voir aussi les apports en société, comment apporter un fonds de commerce au sein d’une société.

Sources :

• Articles L 144-1 et suivant du Code de commerce
• Article R 144-1 et suivants du Code de commerce
• Article 1709 du Code civil (contrat de louage)
• Article 1728 du Code civil (obligations du locataire gérant)
• Article 1719 du Code civil (obligations du loueur)
• Article L 1224-1 du Code du travail (reprise des contrats de travail par le locataire-gérant)

Ecrit par
Editions juridiques - Weblex

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