L’évaluation de l’entreprise individuelle – les locaux professionnels

Lorsqu’un entrepreneur individuel souhaite céder son affaire, il devra évaluer non seulement son fonds de commerce, mais également ses stocks et ses locaux professionnels. L’évaluation du fonds de commerce ayant été abordée dans un précédent article, Compta-Facile s’attardera ici sur les modalités d’évaluation des locaux professionnels d’une entreprise individuelle. Celles-ci dépendent du type de local concerné (locaux d’activité, boutiques ou bureaux).

1. Évaluation des locaux d’activité d’une entreprise individuelle

Sont concernés par cette section les locaux industriels du type local de stockage, de distribution, de production, etc.

A. Facteurs de valeur d’un local d’activité d’une entreprise individuelle

Les facteurs de valeur de locaux d’activité sont principalement :

• L’emplacement géographique et les infrastructures (proximité de grands axes autoroutiers, de ports, de gares par exemple) ;
• les caractéristiques intrinsèques du bien (équipements, aménagements, volumes, agencements, stationnements) ;
• Les conditions juridiques reprises dans le bail commercial.

B. Méthodes d’évaluation d’un local d’activité d’une entreprise individuelle

Évaluation par comparaison

Cette méthode consiste à analyser les cessions antérieurement réalisées sur le marché ayant concerné des biens similaires au local vendu, à calculer une valeur du mètre carré et à la multiplier par le nombre de mètres carrés que comptent le local en question. Elle se décline en deux sous-méthodes :

• Évaluation séparée du terrain et de la construction

Comme son nom l’indique, dans cette méthode, la valeur du terrain est dissociée de celle de la construction. Une valeur est tout d’abord attribuée au terrain nu (c’est-à-dire libre de constructions) puis la valeur des constructions est ajoutée.

• Évaluation globale 

Ici, le terrain n’est pas évalué séparément mais les bases de calcul doivent en tenir compte (elles sont donc obligatoirement supérieures à celles prévues en cas d’utilisation de la première méthode).

Évaluation en fonction des revenus bruts

Cette méthode consiste à actualiser les recettes générées par l’immeuble professionnel (les loyers facturés). Elle ne doit être utilisée que lorsque les loyers sont en adéquation avec le marché (c’est-à-dire non surévalués). De grandes précautions doivent également être prises quant à la détermination du taux d’actualisation. Ils tournent généralement aux alentours de 7% (et peuvent aller jusqu’à 10%).

2. Évaluation des boutiques d’une entreprise individuelle

Il s’agit ici de boutiques pouvant être situées dans un centre-ville, une grande surface, un centre commercial, des magasins, etc.

A. Facteurs de valeur des boutiques d’une entreprise individuelle

Les facteurs de valeur d’une boutique sont, pour partie, identiques, à ceux des locaux d’activité :

• La situation géographique (fréquentation de l’endroit où se situe la boutique, commerces aux alentours) ;
• Les voies d’accès, les possibilités de stationnement ;
• L’emplacement (généralement, les boutiques sont plus attractives au rez de chaussée qu’aux étages) ;
• Les conditions exposées dans le bail commercial ;
• Le marché (état de l’offre et de la demande de boutiques).

B. Méthodes d’évaluation des boutiques d’une entreprise individuelle

Évaluation par comparaison

La démarche est quasiment identique à celle utilisée pour la valorisation des locaux d’activité à la différence près qu’un coefficient est attribué à chaque zone de la boutique. La première zone se voit attribuer le coefficient 1. Puis les zones suivants se voient attribuer un coefficient fonction de leur profondeur réelle par rapport à la profondeur de la première zone. Ce calcul aboutit à la détermination d’une surface pondérée, à laquelle on applique la valeur d’un mètre carré.

Évaluation par le taux de rentabilité

L’évaluation par le taux de rentabilité varie selon que le propriétaire perçoive un droit d’entrée ou non. Lorsque la location débute par le versement d’un droit d’entrée, le taux de rentabilité est assez faible (de l’ordre de quelques pour-cents, 5% tout au plus). Dans le cas contraire, le taux oscille entre 4% et 10%.

3. Évaluation des bureaux d’une entreprise individuelle

A. Facteurs de valeur des bureaux d’une entreprise individuelle

Ici encore, les facteurs de valeur d’un bureau sont voisins de ceux présentés précédemment :

• Qualités physiques du bureau (agencement, qualité des matériaux, maillage, câblage électrique) ;
• Emplacement géographique ;
• Marché de l’offre et de la demande.

B. Méthodes d’évaluation des bureaux d’une entreprise individuelle

Il existe de très nombreuses méthodes permettant d’évaluer les bureaux d’une entreprise individuelle. Voici quelques unes d’entre elles.

Évaluation par comparaison

Évaluation en fonction des revenus bruts

Ces deux premières méthodes sont les mêmes que celles exposées précédemment (la méthode d’évaluation par comparaison demeurant la plus adaptée et la plus utilisée en pratique).

Évaluation par actualisation de flux futurs

Lorsque les revenus procurés par le local professionnel est susceptible de varier de manière significative dans le temps, il est nécessaire d’appliquer la méthode d’actualisation des flux futurs. Cette méthode suppose d’avoir déterminé, au préalable, une période de référence (5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans, etc.) et le cash-flow (flux revenant au propriétaire c’est-à-dire recettes-charges) attendu au titre de chaque période. Chacun de ces flux doit ensuite être actualisé afin d’attribuer au local une valeur à l’instant « t » souhaité.

Conclusion : l’immobilier professionnel peut être valorisé selon différents méthodes de calcul. L’évaluation des locaux professionnels d’une entreprise individuelle doit toutefois tenir compte de critères plus qualitatifs.

Ecrit par
Thibaut Clermont

Thibaut CLERMONT, mémorialiste en expertise-comptable et fondateur de Compta-Facile, site d'information sur la comptabilité.